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    行业新闻

    江苏快3计划精准:解析成都地下商业地产

    来源:睿意德       作者:睿意德       时间:2018-11-05 16:22

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    《2017中国商业地产活力40城》报告中,成都超越广深成为第二梯队领头羊。作为西部中心,成都对周边城市消费的强吸附力毋庸置疑。

    但我们也关注到,虽然成都远洋太古里、成都IFS赋予成都商业更“国际化”的标签,成为外地游客的打卡圣地;成都大悦城、成都万象城将创意体验营销做到极致,保持成都商业热度与话题效应……但在这座名副其实的时尚第三城,当地上商业发展如火如荼之时,地下商业的进程却显得略为滞后。

    在物业老旧、商户撤场、人气冷清等现象频出的现状之下, RET睿意德研究小组通过对成都核心商圈几大地下商业项目的研究,思考了未来破局的可能。

    成都地下商业发展滞后的瓶颈

    事实上,纵观国内地下商业,并非仅成都处于商业模式的摸索阶段,而这与其具备的开发难点不无关系。

    功能限制性:国内地下商业以人防工程为主,对餐饮、娱乐等业态限制性较多,例如餐饮对风火水电、气味处理等要求较高,娱乐业态与人流疏散的消防规范关联性强。

    开发成本高:地下结构对通风、排水等条件要求较高,设计及施工难度大。由于产权问题,大部分开发商无法通过抵押方式从银行获批贷款,开发资金压力大。

    空间封闭感:地下商业空气 、光线、听觉等生理环境不佳,引起消极心理反应,使得消费者对地下商业有先天抗性。

    具体看成都, RET睿意德认为,除了以上因素外,成都的地下商业在当时“天时、地利、人和”也均有欠缺。首先,成都“日照少,以稀为贵”的属性,使得成都人相对其他区域的消费者对于地下空间的“排斥感”更强烈,多数人仅能贪一时新鲜,难以形成地下商业消费习惯。

    其次,成都地处成都平原,地势平坦,本身可开发利用的地上土地资源丰富,没有太多发展地下商业的必要性和紧迫性。

    再次,成都自古商业氛围浓厚,地上商业发达,能够满足消费需求,且少战乱,遗留的人防工程并不多,很难达到类似重庆地下商业的规模效应。

    可以说,当时的成都不具备地下商业发展的必要前置条件。

    成都地下商业的前世今生

    其实,成都地下商业并非没有过辉煌,天座商城开业之初,摩肩接踵的人群是常态,甚至人气最高时,商城管理方不得不在实行限流;地一大道商铺开售时,首日抢订率高达350%以上,震动当时的整个成都商业圈。在发展鼎盛的阶段,地下商业甚至被誉为成都商业的“新大陆”,并成为其他城市打造地下商业参考的样本。但好景不长, 地下商业开始在成都步入下坡路,且在很长一段时间里都未有明显起色。

    根据RET睿意德的数据,成都核心商圈的几大地下商业项目目前呈现以下特性:

    第一,虽然以天府广场今站购物中心为代表的新兴地下商业项目已开始关注规划方面的优化,但包括第一大道、香槟广场新潮天地等在内的早期地下商业,由于历史、结构等原因,在层高柱距、光照通风、铺面切割等方面存在先天规划不足,消费体验感缺失,人气差,存在大面积空铺现象;

    第二,成都地下商业整体业态相对单一,以零售和餐饮为主力,且项目缺乏鲜明主题;

    第三,成都地下商业项目引入资源缺乏优质、目的性品牌;

    第四,目前成都地下商业客群主要由18-35岁的年轻消费群体构成,已由最初偶得性消费过渡为偶得性+目的性消费,但人流与客流的整体转换率仍偏低;

    第五,租金水平呈两极分化,大部分地下商业项目租金水平非常低,但诸如银石广场、天府广场今站购物中心等项目部分区域租金水平超过2018年成都核心商圈地上商业首层租金平均水平。

    成都打造“地下商业王国”的优势

    既然成都地上商业发达,地下商业发展又存在困惑,那成都是否没有必要继续探索地下商业的发展路径?答案当然是否定的。且不论地下商业的繁荣程度已成为衡量世界各大城市商业成熟的重要标准之一,仅从以下两点来看,地下商业在未来也会成为成都的趋势。

    城市回归中心

    成都作为典型的环线发展城市,商业发展从中心向外扩,但中心价值论使商业最后将再回归到中心,为地下商业提供了可能。另一方面,随着城市尤其是中心区域交通恶化,地下交通持续更新,从优化城市空间资源配置的角度而言,也需要发展地下商业。

    土地资源紧缺

    随着人口、城市建设、绿化等,成都可供开发商利用的土地日益减少,用以商业部分的土地资源更是短缺。随着越来越多房企的进入,未来对于地下空间的争夺将会更激烈,向地下发展商业是无奈且必然的选择。

    从案例看成都地下商业未来的可能

    成都地下商业的发展面临挑战,未来的模式还有待探索。不过,一些全球闻名的地下商业的成功,或许能带来一些借鉴。

    案例:大阪梅田地下街

    针对问题:业态单一

    借鉴点1:利用地下空间的压抑性以及复杂地形

    大阪梅田地下街推出“地下迷宫“,密室逃脱、迷宫探索这样的项目恰恰需要营造神秘、压抑的氛围,此类特色业态恰好适用于地下空间,既形成自身项目的亮点,又能丰富项目的内容。

    借鉴点2:规划受消防和硬件限制小的休闲餐饮

    地下商业并非完全不能做餐饮,可以引入不受“地下”印象影响的特色业态,诸如咖啡厅、茶苑等轻餐业态。

    案例:新加坡City Link Mall地下街

    针对问题:建筑和空间体验感差

    借鉴点1:氛围营造

    根据不同季节及节庆,打造不同的美陈、小品,提升购物氛围,使整个购物环境更加自然 、 贴近生活,营造舒适放松的购物环境;

    利于不同的灯光效果和艺术设计进行主题营造,以此作为区域变化转换点,增强辨识性和购物乐趣。

    借鉴点2:设置地下中庭

    顶部做光线处理,增强自然光通透度,去“地下感”的同时放大空间尺度,减低地下空间的封闭印象,使消费者不会因层高问题产生压抑的感觉。

    案例:多伦多伊顿中心

    针对问题:如何导流

    借鉴点1:接驳地上成熟商业

    以大型购物商场与商业街有机结合的方式,通过公共交通设施衔接,使商业贯穿其他物业,达到规模与联动的效益。并与地面商业形成差异化的定位,商业业态上进行互补,引导消费群向地下商业流动,节省市场培育期。

    借鉴点2:地上活动导人流

    商场常常将活动场地定在地面上,把售票和换取礼物等放在地下商场,实现地面人流导入,再通过内部布置的观景电梯、自动电梯、挑台 、天桥、喷水池以及大量观赏植物和雕塑,提升人们的购物体验。

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