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    500万江苏福彩快三下载:浅谈商业地产市调、定位与规划的关系

    来源:未知       作者:cjn       时间:2019-01-17 08:50

    上海快3最新开奖 www.segjz.com        飙马中国商业机构提供给甲方的报告主要包括市调报告、定位报告和规划报告。市调报告即通过文本资料与市场调查资料收集、分析总结、介绍当地商业市场情况的报告文本,可归纳为回答“市场是什么样的”的问题。定位报告即通过对项目本体、市场情况进一步深入分析,具有严密逻辑的报告文本,可归纳为回答“项目要做什么”的问题。规划报告即在定位报告基础上进一步深化,对项目落地有重要指导性的报告文本, 可归纳为回答“项目要怎样做”的问题。

    商业地产


           尽管是三个报告,但是这三个报告是相互联系、逐步递进的关系。而目前项目操作中往往会遇到一些问题三个报告之间关系脱节的问题,后期该如何改进,就此谈谈鄙人的看法。
    首先从市场调查说起,市场调查是项目操作的最基础也是最关键的一环,市场调查的准确度和深度关系后期定位以及规划的准确性和落地性,所以市场调查不容忽视。
    一般的调查公司通常采取的是“不管三七二十一,都一网打进”的方法,市调回来面对庞大的数据却无从下手分析,因为没有目标。作为专业的咨询顾问公司,我们不能采取这种方法,这种方法不仅耗时耗力,而且达不到想要的目标。
           我们在市调之前要对项目本体进行详细地解析,包括项目所处的城市、区域、项目周边环境、自身指标、地块形状等等,分析其是一个什么样的项目,讨论其一切可能的方向,筛选、确定市场调查的重点。也就是说我们在市调的时候不能做无头苍蝇,而是要做到心中有数,要不停地问自己“这个项目适合做什么”,市调过程中项目组成员要不断地进行讨论,并通过市场调查不断验证假设。只有这样市调回来进行数据分析的时候才有头绪,有目标,写出的市调报告才能准确地为定位报告服务,才不会与定位报告脱节。
    接着说定位报告,鄙人认为三个报告中最难写的是定位报告,因为定位报告需要的逻辑性和推导性是非常强的。定位报告最关键的是如何提炼市调报告中的结论,通过一个合理、严密的逻辑推导到最终的结论来回答“项目做什么”的问题。这时候市调报告与定位报告的关系就显示出来了,如果市调报告的数据不能支撑分析定位报告中所需的结论,市调就是失败的,更别谈定位和规划了。
    最后谈到规划,规划报告是定位报告的进一步深化,其特点是具体性和落地指导性,涉及的细节问题比较多。为了不与定位报告脱节,建议在定位报告的时候就要给出项目的概念规划方案,包括空间布局、基本的业态落位等,同时有利于设计院介入进行概规设计。而在最后的规划报告中,我们对具体的业态落位、业态配比、动线组织、商铺结构等再给出具体的建议。
    以上是鄙人这段时间对于三个报告关系的一些思考,希望能够对后期改进工作提供一些帮助和参考。

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