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    江苏十一选五开奖查询:飙马解析如何盘活烂尾楼

    来源:飙马原创       作者:飙马       时间:2019-03-12 13:58
    飙马解析如何盘活烂尾楼
    成功是部分人的成功,这对于商业地产来说也是。成功的方法总是只有一个,失败的原因却可能有很多种。对商业地产而言,开发商定位不准确;施工质量差被迫叫停;资金来源断裂等等原因都会导致“烂尾楼”的出现。那么,你对“烂尾楼”了解多少呢?如何处理烂尾楼呢?飙马地产带你详细地了解一下烂尾楼,以及如何盘活烂尾楼。
    1.什么是烂尾楼
    所谓的烂尾楼,是指已经办理用地、规划手续,项目开工后,因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷,停工一年以上的房地产项目。通常是因为政府对房地产项目审批缺乏实际审核而项目资金缺乏没能完工的房地产项目。此外,还有因为产权发生纠纷的,工程质量不合格等原因而停工的项目,也算作烂尾楼。
    2.烂尾楼形成的原因
    烂尾楼形成的原凶很多,归纳起来有如下几方面:在建楼盘的开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、定位不准、开发商违法违规而导致工程停工、经济环境变化、政策漏洞、经营方式不同等等。但有些却是房地产市场监管制度本身出现问题所致,例如手续不全。其中多半是因为资金链条断裂,工程未完,开发商已经拿不出钱来,银行也不愿继续贷款,而项目又无法转让给其他投资人,无奈中半拉子工程赤裸在烈日下,任凭风吹雨打。但在这一系列原因中的根本就是政府对房地产项目审批缺乏严格的审核制度。无论是什么原因形成烂尾楼,烂尾楼现象的出现已经不符合房地产市场的正常规律。
    3.烂尾楼的危害
    3.1损害了老百姓的利益,尤其是拆迁户的利益。一些久建不完工程一拖数年,大量拆迁户的安置问题一直未能妥善解决,给拆迁户生活、工作造成较大困难。
    3.2严重影响城市面貌,浪费土地资源。久建不完工程绝大多数处于城市的主干道上,久拖不复建,架子搭在那里,网布破烂不堪,被称为“城市伤疤”。
    3.3由于房地产是资金密集犁行业,所以可想而知烂尾楼占用了大量的资金,包括大餐借贷资金。因此,银行往往是最大的债权人,也是最大的直接受害者。银行不但损失利息收入,甚至还很有可能损失本金,形成银行的不良资产。影响金融机构资金的正常运转,阻碍了地方经济和社会的发展。
    3.4影响了开发商自身的发展,妨碍了房地产企业的进一步发展。以致破坏投资者信心等危害。
    4.如何从根本上解决工程烂尾问题
    三峡观光塔已经被拆除的事,其实并不偶然,这是2009年1月5日拆的,往前回溯一个月,即2008年11月的时候,离它不远的奉节有一个华字塔,当时也是纪念百万库区移民建立的一个标志性的建筑,也被拆了。烂尾楼被拆除,看起来好像很壮观,但是这样的壮观却是一些非常昂贵的表演,好像是建的时候有理,拆的时候也有理,但是损失谁理?几千万元投资换来爆破拆除,竟然没有一个人为损失承担法律责任。如果不能更好地问责、反思,避免类似这样的决策再出现,拆除恐怕只能是治标不治本。建设主体一旦缺乏法律“承重墙”的支撑,违法违规的现象势必出头露面,高唱主角。如果按照严格的建设程序严格把好审批关,在其他工程环节上丝丝入扣,不让资金链、采购链、质量链等关键部分因锈蚀而发生断裂,可以说收尾绝不会以炸楼而告终。那么如何从根本上解决烂尾问题呢?
    对于政府:
    4.1建立事前科学理性决策制度
    当前,很多地方的领导决策呈现出天马行空、无人监管的状态。非理性非科学决策成了祸国殃民的经济毒瘤,从感情冲动到决策冲动再到规划冲动,一步步为工程烂尾埋下“坚实的基础”最终导致千万资金灰飞烟灭。多数领导干部在作决策时习惯于“问计专家”,相信专家厚厚的考察报告,常常不习惯于“问计于民”。有的甚至单纯追求形象工程、政绩工程。当然,在一些专业的问题上,专家的意见要认真听,但不可否认的是在广大群众中同样蕴藏着取之不尽用之不竭的智慧,他们的“草根经验”同样值得重视。在今年经济工作会议上,包括金融?;那榭鱿?,温家宝总理开座谈会的时候都谈到了12字,其中有4个字就是问需于民,你得问问老百姓是不是真的需要它。所以我们现在急需更好的、尽早的把整个决策民主化、条例化,然后问需于民,很多类似的建筑物以后在审批的时候,一定要有问需于民这样的过程,使决策能够科学化,理性化,民主化。值得庆幸的是中央也意识到了这个问题,也把它明确地变成这12个字,我相信今后的一段时『日J它将会变成一项制度,十七大类似这样的事情也很多,就是要制止一把手决策,一支笔决策.重大事项和人物都是票决制,十七大都明确提出,我们有理由相信决策的过程会一步一步演变成更加有效的制度,这样我们才不会白搭进去这几千万。
    4.2建立事后责任追究制度
    决策失误的新闻屡见不鲜,而因为决策失误受到问责的领导人却屈指可数。决策失误当事人是谁,大家不知道,更没有提到对失误者的问责和处分处罚。有了诸如此类的“免责?;ど?rdquo;,决策不科学、决策随意乃至决策失误才肆无忌惮。所以必须实施决策责任追究制度,严格问责制,首先是要评估在决策过程中是否存在一些决策的冲动,是否按照法定的权限、条件来决策,是否对某一项投资的功能、效用做了非常理性专业的评估,也就是说,专家一定要有一种适度的介入,同时更重要的应当是听取利益相关各方的意见,一定要将科学决策和民主决策纳入到这样一个制度中来,如果你违背了这一制度过程,你就违反了决策程序,因此要追究责任。必须让责任者为自己的过失与错误付出代价。”对于重大决策失误,进行简单的媒体批评是必要的,但批评过后呢?决不能偃旗息鼓!决策出现独断专行、决策失误,有涉及本地区、本部门经济社会发展,或人民群众的切身利益,或专业性较强的决策事项,不按照规定程序进行可行性评估和论证、听证、专家咨询、集体决策和报批的;不认真贯彻执行民主集中制原则,在涉及经济社会发展全局的重大事项、干部任免、项目安排和大额资金使用上主观盲目决策,出现失误或造成较大损失的,决策失误责任人同样应该受到不折不扣的行政问责。该批评的批评,该处分的处分,责任重大,构成犯罪的,还要追究渎职罪。用“问责铁腕”看守住决策人的麻痹神经,用公平公正守住决策人的一意孤行,决策失误现象才有望得到避免!
    对于开发商:
    “烂尾楼”形成之原因,无非是因为项目违法上马、设计欠周或资金不足等,其中又以资金不足为主。如果是资金不足,可采用下列方法。
    方法一:寻求贷款,追加投资。对短缺资金,可以利用该房产作抵押,向银行申请贷款。如果一家银行无力发放充足贷款,可以向几家银行借款,这样,各家银行贷款风险相对少一些,待工程竣工投产后,逐步偿还银行贷款。
    方法二:寻找合作者,共同开发??⑸炭梢匝罢液献骰锇?,以入股分成方式进行后期开发。原开发商应该开放胸怀,积极接纳他人参与,吸收合伙人。在市场经济条件下,单干以独享利润是有一定限度的,超过了一定规模,必须寻找合作伙伴,自己干不了或干不好的项目,就要吸收他人参与,共同投资,共同开发,共同分享利益。
    方法三:拍卖转让。该法公开透明,产权清晰,没有纠纷,转让后,原开发商可以收回大部分投资,实力雄厚的新开发商则可堂堂正正地注资开发,直至完工投产,这是最佳选择。
    5.结语
    从国家层面到地方层面,用制度形成对决策失误的严打,比如国资委对中央企业重大决策失误、重大资产损失、重大安全生产事故、重大环境污染事件等进行严肃处理和责任追究。只有将决策责任、决策质量和行政问责进行挂钩,决策应该具有的民主、科学、理性的决策观才能得到激活。工程烂尾的现象才能够从根本上得到彻底的解决。
    而对于开发商而言,从根本上杜绝“烂尾楼”就需要我们充分的合理科学的做好前期的定位,筹资等工作。而对于已经“烂尾”的工程要积极的面对,找到烂尾的原因,有针对性的开展“盘活”工作。
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