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    快吧游戏下载安装:投资视角下的购物中心建设

    来源:飙马原创       作者:飙马       时间:2019-01-04 16:32
    投资视角下的购物中心建设
    出于引流的考虑,很多购物中心大力发展体验性业态,为购物中心带来人气的同时,投入的成本无疑也在增加,作为投资商当然希望能够尽快收回投资额,如果当前规模、业态组合下的投资方案不能容忍,就需要考虑其他方案,
    例如把整个商业缩小,去做社区或者街区型商业,无论卖,还是租赁都比较好处理。
    假如发展商资金充裕、希望长期持有商业物业,或者希望整体转让给商业投资公司的,则物业规模一般在8万-12万平方米较为适宜,因为体量有足够规模时,投资人获得的利润才相对较多,才愿意长期持有。
    根据合理的业态组合下商户能够承受的租金水平,通过现金流量表的形式,将物业的建造成本、财务成本、租金收入、运营费用等指标综合考虑,计算出内部收益率、投资回收期等各项指标,给开发商参考。
    通过这个账本,我们可以看出项目的成本和收益是否平衡,再进行相应的调整。对于收益较低的项目,发展商就要控制建造成本、寻求利息相对低的融资渠道。对于培育期较长的项目,如果没有充足的资金或融资渠道支撑,那就需要考虑销售部分商业面积或者缩小规模等措施,保证投资安全性。
    除了这些基本开支之外,还需要注意可能产生的其他成本吗?
    例如餐饮。现在很多顾问建议开发商增大餐饮业态比例,但这也引起新的问题。
    增加餐饮业的比例虽然可以带动人群来消费,但这个人群消费目的是非常强的。如果购物中心的零售不足以吸引他们的话,吃完饭可能就走了,同时还具有时间性,不会一天都呆在这里。同时购物中心还会因为增加了餐饮比例,使得所有设施设备的成本变高,如空调、水电,
    在购物中心的中小型水族馆、垂直绿化和水系,这些设计涉及到的维护成本明显高于一般的商业建筑,而且并无直接的租金收入。
    虽然引入特殊业态和特色设计的出发点是吸引人流,但是业主还是需要对其进行成本和收益的仔细考量,是否能够起到杠杆作用,带动项目整体价值的提升。
    商业项目层出不穷,对于长期持有的项目,它的定期翻新是不是也很费钱?购物中心每天运转,接待大量客流,后期维护成本不可忽视。除此之外,原有的项目也需要通过重新装修,才能保持良好的购物环境,给消费者带来新鲜的体验。
    例如,1990年开业的香港太古广场,分别在1998年和2008年都进行过大型的翻新工程以保持活力,在2008年至2011年更是用了四年时间做整体翻新,为了避免影响租户的生意,大部分工程是在每天结业后进行。
    国内的购物中心的建造水准和后期维护均弱于香港的成熟购物中心,而面临着变化更快的市场环境,通过翻新来保持竞争力,对于业主来说是不可不预备的费用支出。
     
    从投资角度,开发商投资回报率一般在多少?
    一般投资回报率8%以上是比较好的,但是近三年一些发展商6%都能接受,回收期一般是要求在10年以内,但是目前纯粹的商业很难做到,除非是综合体和一些销售的产品才能做到10年以内。
    充足的资金也不代表就能把购物中心做好。前期怎样规划商业规模,比较好招商?
    首先,单层建筑面积比较讲究。单层达到1.5万-2万平方米(以下除使用面积会单独注明,其他面积都指建筑面积)就会比较好做,即使用面积为8000-12000平方米(商家一般按使用面积报数给发展商)。
    假如对于一层只有3000平方米使用面积的购物中心来说,如果要招进一个服饰主力店,它所占有的面积往往都要1000多平方米(使用面积)。因此仅剩下1000多平方米(使用面积),就不好再去招别的次主力商户进驻了。主力店也是需要和好的品牌做邻居,但是除去主力店占用的面积外已经没好的铺位给其它“邻居”了。
    6万平方米以上的购物中心就会比较灵活,可以做成家庭式的消费,一站式购物中心,这样的话,可以考虑引进电影院、超市作为主力,还可以找一些好一点的服饰品牌做主力店。
    如果购物中心不追求招主力店呢?每个购物中心都肯定需要有主力店,否则其他小的店铺或新兴的品牌很难存活,只不过可以没有超市、百货、电影院这类大型主力店。
    一般4万平方米以内的商业物业,要么作为社区型商业,要么定位做到小而精,商户的组合数量不会很多,但都围绕某个主题来打造项目。
    例如,珠海扬名广场二期,其定位为珠海首个滨海时尚购物中心,总建筑面积达10万平方米。引进的品牌主要以时尚、精致、年轻品牌为主,50%的品牌首次进驻珠海,业态上则以零售和餐饮为主。零售品牌以潮流服饰为主,包括优衣库珠海旗舰店、H & M珠海第二店和MUJI等时尚平牌主力店,除此之外也引入了众多原创设计师潮牌。餐饮则引入探鱼、板长寿司、雪村串烧、富临皇宫、寿司亭、西贝莜面村、泰芒果、魔锅坊、满记甜品等时尚餐饮平牌,餐饮比例占到整个商场的40% 。此外,购物中心还引入了幸福蓝海国际影城IMAX、6ixty8ight、屈臣氏、hotwind、亮视点进一步呼应了项目主题。
    再如上海的K11,其商业面积约4万平方米,以购物艺术中心为主题,业态以零售和餐饮为主,未引入任何大型主力店。K11一方面引入商圈内未有的零售和餐饮品牌,另一方面在消费者体验上下足功夫。购物中心各个角落都有艺术品带给顾客惊喜,设置更多的公共空间供顾客休憩和娱乐。地铁通道入口、精致的农庄餐厅、临街花园的设计都充满创意,成为吸引人流进入的卖点。
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