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    江苏十一选五走势图:“光耀东方” 光耀烂尾楼

    来源:飙马原创       作者:飙马       时间:2018-12-13 15:19
    光耀东方光耀烂尾楼
    由于资金断裂、产权纠纷如此等等种种原因,开发商跑路的消息不绝于耳,烂尾楼项目的存在也变得司空见惯。面对这些烂尾项目,很多开发商避之唯恐不及,然而却有开发商看到了烂尾楼中的商机,变身烂尾楼专业户,专心做起了烂尾楼生意。光耀东方便是业内最出名的烂尾楼“掘金户”。
     
    • 从名不见经传到名成烂尾楼
     
    自从2003年成功运作了山东聊城新东方广场这个烂尾商业项目,尝到甜头以后便一发不可设施。光耀东方就开始调整自己的方向,专攻烂尾商业项目的收购和运营。之后,光耀东方在烂尾楼方面的功力也开始一次次得到印证,大同、邯郸、石家庄等地多个商业烂尾楼项目也均在光耀东方手上重新盘活。
        二三线城市烂尾楼生意做的风声水起,积累了的大量的烂尾楼盘活经验,
    光耀东方的经营范围已不满足于三线城市,开始向一线城市进发,2009年光耀东方到北京开始了它的烂尾楼生意。
    2009年下半年,光耀东方收购了北京西客站附近、烂尾10多年的海天大厦。海天大厦规划建筑面积为20万平方米,商业部分约10万平方米。光耀东方接盘时已是准现房,总价约20亿。2009年12月底,已被更名为北京光耀东方广场的海天大厦公寓部分开盘销售,开盘价为2.3万-2.5万/平方米,销售部分回笼的资金已经能够覆盖收购成本。这次在北京的突破给光耀东方带来了更大的机遇
     
    • 光耀东方的烂尾经
     
    如此多的烂尾项目在光耀东方手上焕发生机,光耀东方的烂尾楼处理模式值得业内反思借鉴。
        
    1. 挑剔选择项目
    光耀东方在烂尾项目选择上,第一要求核心商圈;第二,要求地级市以上的城市;第三,楼盘从结构形态到建筑规模,在当地得有一定的竞争力,产品本身不能太差。
    烂尾项目选择上的挑剔,保证了光耀东方所接受烂尾项目都是优质烂尾项目,这在一定程度上降低了后期盘活操作的风险。
     
    1. 统一定位、统一运营
     
    一般而言,谈到烂尾原因,大多会提及产权纠纷、资金链断裂,而光耀东方则认为烂尾最大的问题在于开发商没有从商业的角度去考虑和运营该商业项目。
    对于所接受烂尾项目,光耀东方都会进行详细的商圈调查,从区域市场、竞争环境以及项目本身全面考虑,对项目进行再定位,使得项目能够以区域市场需要的业态进入市场,避免了同质化激烈竞争所导致的项目运营惨淡。
    同时,光耀东方在其所有的商业运营中不仅持有一定比例的商业物业,而且对项目进行统一定位、统一运营,这就避免了了分割产权出售造成统一定位、招商困难,给后期的商业运营带来致命的伤害。
    山东聊城新东方广场是2005年收购河北邯郸市中心的2.4万平方米的商业物业。光耀东方以1亿多元的价格接手,卖掉其中部分商铺回笼资金,再将卖出部分返租,统一招商运营。由于项目体量较小,光耀东方选择了时尚店中店的形式,将项目重新定位为时尚女性商场??狄岳?,这个名为新丹兰尚街的项目就生意火爆。
    石家庄品汇大厦临近石家庄市最大的百货商场,项目北侧是一个大型的服装批发市场,汇集了大批来自各地的服装供应商。光耀东方因地制宜将项目重新定位成一个品牌服装展贸中心,吸引了来自全国的服装代理商家入驻,接手不到半年,这个烂尾了12年的项目即复活。
     
    1. 烂尾楼收购、盘活模式成熟、项目应对迅速
     
      在烂尾商业项目的改造上,无论该项目面积有多大,光耀东方对其进行改造装修的时间基本都是1~2个月。从接手到项目开业,光耀东方处理烂尾楼和关停项目,时间没有超过半年的。以海天大厦为例,接手仅2个月,所有法律问题就处理完毕。
     
    1. 超强资金运作能力
     
    光耀东方在收购完一个烂尾项目之后,除商场、酒店等物业外,公寓、写字楼等物业都用于出售。
    销售收入能够快速回笼资金缓解资金压力,所持有物业提供稳定租金收益。同时还可以获得金融机构的支持,这就为项目复活提供了充足的资金支持,缓解了企业的现金流压力
     
    1. 公司组织机构分工明确
     
    据了解,光耀东方收购一个项目的流程如下:首先是拓展部,专门负责收集项目信息、建立数据库;选定项目以后,交由策划部、招商部、销售部,研究该项目是否可行,如果得出的结论是可行,立刻由法务部、财务部、审计部介入处理;处理完成以后,策划部、招商部、销售部再就该项目进一步做方案,包括策划、定位、招商等,这一步完成以后,设计部、材料部、工程部再上;最后,交由物业部、经营部。除此之外,还有一个前期部,该部门专门和建委、规划等部门打交道。
     
    • 烂尾楼专业户的非烂尾楼生意
     
    由三线城市进入一线城市之后,光耀东方的经营区域也开始专于一线城市,城市属性调整之后,光耀东方的经营业务也相应的进行了调整,烂尾楼专业户也开始了它的非烂尾楼生意,据了解,目前光耀东方已经形成地产开发、投资并购、商业运营管理、动批网四大经营???。
    光耀东方近两年在项目收购上放缓了步伐,将更多精力投入到项目经营、管理等价值再造中,与当初在收购烂尾项目上的成功相比,光耀东方在商业运营方面尚未形成成熟的模式。一线城市商业环境与三线城市的不同也开始考量光耀东方商业经营方面的能力,据了解,光耀东方在北京的光耀东方广场、中关村广场购物中心和世纪天乐三个商业项目经营并不理想。
    光耀东方跳出烂尾楼之后,其能否取得像烂尾楼领域的成功不得而知,但显然还有很长的探索期要走。
     
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